平成築VS昭和築@修繕リスク
どうも私です
不動産業者の先輩から、こんな話をされてしまいました。
『昭和築より平成築にしといた方がいい、○●も○□▲はほぼ平成築に絞ってる』と。
ちょ…
ほとんど築古をメインでやってる私に、なんという衝撃発言ですか。。
話を聞いてると、いろんなリスクなどなど、言っていることはよくわかるんですが。。
しかし…ショック受けるから普通は！
築浅な平成築も旧耐震である築古もやってるから、実際どんだけ違うかとか、いろいろ比較できるしわかるんだけどね。
でも、私たち投資家は安く買って利回りなどを重視するので…
平成築を中心になんてなかなか買えないのが現実ですよね…。
でも、ざっくり差があるポイントを話すと…
【平成築】
・水回りがリフォーム歴がなくてもそのまま使えることがほとんど。ユニットバスだったりもする。
・配管が塩ビ管
→購入後、圧倒的に苦労も不具合が少ない。
【昭和築】
・水回りにリフォーム歴がないと、リフォーム推奨。お金がかかりやすい。ユニットバスでない。
・配管が鉄管なことが多い
→購入後、不具合が多々ある。（私は必ず毎回苦労している）
昭和末期は、ほぼ平成初期と同等と思ってます。ざっくり平成と昭和に分けてます。
周りからも聞いたり、自分でも感じた違いでの差を少し書いたけど
他にもたくさんあるけど、書かない。。
築古を避けれないし、あまりマイナスに考えてほしくないから。
格安で購入する、利回りをアップする手法ゆえ築古はまず避けれませんよね(^^;;
築浅や平成築って、比較すると基本価格が高いからなかなか手が出ないんです。
仕方ないのです。。
が、私も含めて皆で失敗しないために…
築古を避けれない方へ
特に初心者は買ってはいけない⁈築古物件の特徴などを、ちょっと書いていきます！
→もちろん一番は立地や金額にもよりますので、通常の？価格でのやめた方がいいポイントです。
・雨漏りがひどい（パッと見て原因判明しない）複数してたらやばい。
・空き家歴が長すぎる
・不同沈下の傾きあり
・外壁などに深いクラックの数が異常にある
・水回りが総取り替えレベルの物件
以上、ざっくり。
ようはまるで手入れされてない、放置物件みたいな。
こういう物件、一軒目で買ってたら絶対に苦労すると思って間違いないです。
玄人向けレベル。
ちなみに私、今再生中の羽生一号ですが…
自身最大に、苦労している物件です。
特徴に挙げたポイント、やや被ってるのあります。
正直、羽生一号が一軒目だったら今頃泣いていました間違いなく（；￣ェ￣）
→深谷一号もまあまあ苦労物件じゃ？とか言われますが、全然比にならないレベルで羽生のレベル高しです。
ちょくちょくトラブルや問題が出てきて、解決したかと思えば…また新たな問題を発見していくイメージです。
本当に、想像以上に大変な現場です。
絶対におすすめできません。
でも、業者さんにリフォーム修繕を依頼すれば大丈夫でしょう？
→そりゃあ大丈夫だけど、全て依頼したら莫大な金額になるのは目に見えています。。やばいよ！
クロスやCFなど床貼るような表層レベルなら、安いんですけどね。
雨漏りや配管や設備の不具合、外構などなど…表層で済まないことが高くつきやすいんです。
水回りもそうです
羽生一号は、お風呂が在来の古いタイプで浴槽も再利用はちょっと△。さらには、石油給湯器でしたからね。これはちょっと厄介。
知識がなければ、分離発注やコストカットも難しい。→できても工程管理大変だけど。。
だから、一軒目二軒目くらいでは特に、こういう手のかかる物件は本当にお勧めできません。。
築年が古くても、ある程度は手入れされている物件がおすすめです！！
最初のうちは特に。
見極めは難しいんだけど、フルリフォームしなくちゃ住めないようは鬼物件はリフォーム予算を計算した上で買付金額を決めた方がいいです。
もし平成築が買えたら、ラッキーです。
私も、ゆくゆくは新耐震（できれば平成築）のみにシフトしていくかもしれません。
これは、地方の立地面（調整区域とかだから）でそうした方が良いかなぁと思っています。
火災保険付帯の地震保険も、新耐震だと10%安いのよね。
本音は平成築派である私より
