オーナーチェンジ物件を考察@デメリット編

どうも私です！

　

　

　

　

今日は〝オーナーチェンジ物件〟について、考察してみたいと思います。

　

　

　

　

　

　

まーた長くなりそうです、はい（；￣ェ￣）

　

　

　

　

　

　

　

　

最近、個人的には懸念していた⁇オーナーチェンジ物件も検討してみる考えに至りました。

　

　

　

　

　

　

　

なぜ懸念していたかと言うと…

　

　

　

　

　

　

　

　

リスクが高いと思っているから。

　

　

　

　

　

　

リスクはあるんですよ、どう良い方に考えても。

　

　　

　

　

　

　

という感じで、どんなリスクがあるのか？

　

　

今回はデメリット編。

　

　

　

　

　

　

◆オーナーチェンジのリスクとは◆

　

　

　

　

①物件の中が見れないこと

　

　

なぜだか稀に賃借人がいるのに内見できることもありますが、普通は中の状態を見れない。

　

　

　

思った以上のボロで、賃貸ついた（ついてる）のが奇跡な状態とか。

　

　

リフォームがどんな感じか、してるのかしてないのか。

　

　

　

どんな状態に仕上げてからの入居付けか、が気になりますね。

　

　

　

また、賃借人による汚部屋化のリスクも。

　

住むに耐えない状況であったり

　

　

とんでもないdiyをして後を考えると現状回復費用が尋常じゃない、なんてこともあり得ます。

　

　

　

　

家主だと、たまに入居者さんのお家に上がる機会もあるんですよ。（私、入居者さんのお部屋に入る率が高いです笑）

　

　

　

　

その際にわかるんですよね、あーこれは安心だとか不安になるかって。

　

　

　

もしやばい状態が発覚したら、入居がついてるうちにオーナーチェンジで売却しよう。。

　

　

　

とか考えるんじゃないかな、と大家側の立場で思い浮かびます。。。

　

　

　

　

　

②オーナーチェンジの方が高く売れる物件　

（ポテンシャルが低い）

　

　

え、なぜ？と思いますよね。

　

　

　

普通は、オーナーチェンジよりも空室の方が物件は高く売れます。

　

　

　

通常は。

　

　

　

では、なぜか？

　

　

オーナーチェンジだと通常は投資家しか購入を検討しないため、実需に売るより売却益が伸びにくいんです。

　

→投資物件なので、低金利な住宅ローンも使えないため

　

　

　

つまりは…

　

　

・賃貸が付きにくい物件

　

・元が相当ハードな状態の物件

　

　

　

例えば、神奈川県内でよくある横須賀市内とかで見かける崖地（崖の上のポニョとかもね）や階段のめちゃくちゃ上にある物件とか。

　

　

　

横須賀市のオーナーチェンジ物件で、階段200段上がったところにある築古戸建てとか。。

　

　

　

平地に比べて土地は安くなりやすく、入居も付きにくい。

　

　

→安く手に入れて、（安く手直しして）入居者をつける。

　

　

利回り高めで、土地相場より高めで売ってみる。

　

　

　

→利回りで、（賃料がすぐ入る点では楽だし）誰かしらは購入する。

　

　

　

これ間違えてよく考えずに利回りだけで購入したら、大怪我しかねないやつ。

　

　

　

入居はついてるうちはいいけど、退去後が…

　　

　

　

リフォーム工事やクリーニング…

　　

　

　

　

自分でやるならまだしも、業者依頼したらとんでもない割増費用がプラスされます。

　

　

　

入居者さんの引っ越し費用も割高ですしね、再度入居つけるのも大変そうです…

　

　

　

ポテンシャルが低いハード物件は、オーナーチェンジで誤魔化したものを買うと高値掴みになりやすいイメージです。

　

　

　

→ごまかしリフォームで入居者がついてるけど、そう遅くないうちに不具合が出てきそうなお金がかかるであろう物件とかもです。

　

　

　

これぞ、入居はついてるけど隠れお荷物物件。。

　

　

　　

　

　

　

③賃借人に問題がある、クレーマー

　

　

これ、、ありがち！！

　

　

　

大家側も、最初の入居をつける際はわからないものなんですよね…

　

　

　

　

いざ住んだ賃借人が、クレーマーだったパターンだと大家はどうか。

　

　

　

　

タイミングによりけりとはいえ、早々に売却が頭に浮かびます。

　

　

　

　

オーナーチェンジ物件の購入懸念では、まずこの点のチェックを求めがち。

　

　

　

というくらい、これが理由でオーナーチェンジ物件というのは多いそうです。

　

　

　

　

　

①〜③までは代表的な

　

とにかく、問題抱えがちな物件はリスクが高すぎるイメージです。

　

　

　

　

　

あ、あと！

　

リスクとはまた違うかもですが…

　

　

　

利回りが高い、または賃料が物件のスペック&相場に比較して家賃が高い物件には要注意！！

　

　

　

　

2パターン考えられます。

　

　

・たまたま強気な高い賃料で決まった

　

ラッキーなパターンですが、退去になりその後もその賃料で決まるとは限らない。

　

　

　

また相場より高い賃料だと、退去が早いという大家仲間同志の肌感覚（だよねって話）もありますし退去リスクも相場〜安い賃料よりは高くはなるイメージです。（あくまで主観ありの一般的には）

　

　

　

　

・おとり入居だった

　

元々、賃借人とは超短期の契約だったが内密でいた。

　

　

　

友人などを超短期で、さくらとしてオーナーチェンジで売れるまで住まわせた。

　

　

　

で、オーナーチェンジとなって早々に退去…となる。

　

　

　

　

→これに似た話で、もっとひどいオーナーチェンジを購入したというネタがありましたがちょっと省きます。。

　

　

　　

　

　

　

でもまあ、こうやって簡単ではありますが改めてまとめて見ると…

　

　

　

　

　

　

オーナーチェンジって怖いんですよね( ；´Д｀)

　

　

　

　

　

リスクしかないんじゃないの？

　

　　

　

　

とか、　

　

　

　

　

リスク高すぎてやばいじゃん！

　

　

　

　

ってなったんです、私は。。

　

　

　

　

　

でもね、メリットもある！

　

　

　

　

　

あとは、最初は避けていたけど

　

　

　

不動産賃貸業を始めて3年目に突入したからこそ、今やっと検討できるようになりました。

　

　

　

見る目がついた

　

　

単純に言うと、これに尽きる。

　

　

　

　

　

なので、次回はメリットについても自分的考察をまとめたいと思います。