オーナーチェンジ物件を考察@メリット編

　

前回の続き〜〜

　

　

　

前回はデメリットをまとめましたが、今回はその逆。

　

　

メリットを考察！！

　

　

◆オーナーチェンジ物件のメリット◆

　

　

　

どんなメリットがあるのか？

　

　

　

＊あくまでも一般的なメリットで、隠れた注意ポイントなどの突っ込みは今回なし。

　

　

①利回りが確定していてすぐに家賃が入る

　

　

　

購入して即、家賃が入るのは魅力ですよね！！

　

　

　

購入してから、リフォームして（リフォーム済みだとしても）客付けまでして契約交わして〜

　

　

となると、数ヶ月〜長いと一年以上かかることもザラです。

　

　

　

なので、この一連の流れを省略できるのはめちゃくちゃ楽です。

　

　

　

　

②想定外のリフォーム代で詰まない

　

　

いざ（安く）購入したはいいけど、上手に安価にリフォームできなければ、意味がない。

　

　

　

オーナーチェンジでは、購入代金（諸経費含む）のみですむから資金繰りの計算がしやすい。

　

　

　

リフォーム代が想定外にかかりすぎて、資金が枯渇して不動産投資がうまくいかなかったなどもあり得るので。。

　

　

　

　

　

　

③退去後に（家賃&利回りが）化ける可能性がある

　

（元の家賃が安いため、現状利回りは低いというデメリットも）

　

　

　

これ実はあまり書きたくないんだけど笑。

　

　

もしもです。

　

　

オーナーチェンジ物件の家賃が、周辺相場や物件スペックに比較してめちゃくちゃ安かった場合。

　

　

　

　

退去後は、家賃アップの可能性が高くなります！！

　

　

　

　

とはいえ、あくまで中が見れないので…

　

　

数千円安い程度では、物件スペックを網羅して退去後の期待値を上げても実際蓋を開けたらはスペック相当だったりとかもあるので、、

　

　

　

中の状態をしっかり確認できて、家賃が本当に安いかを確信持てないと…難しい。

　

　

　

また、家賃があまりにも安いと思ったら生活保護費用に基づいた金額だったりするパターンも。

　

　

　

これは確かに家賃が化ける可能性が高いですが、、

　

　

　

生活保護の方はなかなか退去しない…（一般的には）

　

　

また、退去後も悲惨なパターンもありがち。（特に中高齢者の生活保護）

　

　

　

なので、一概に出待ち（家賃が安い入居者が退去後に新たな入居者で家賃アップをはかること）もなんというか…

　

　

　

賭けなんですよね。

　

　

　

これはあくまで私的には、資金が余ってる人なら賭けもありかな？ってイメージです。

　

　

　

　

　

　

家賃が高いより安い方が、入居者さん退去しにくいって話もありますしね。

　

　

　

メリット編と言いながらも、なかなかうまく行かないということまで語ってしまった(~_~;)

　

　　

　

　

　

③については、見る目も必要。

　

　

と感じています。

　

　

　

　

　

　

　

ただね。

　

　

　

まもなく不動産賃貸業も3年目になりますので＼(^^)／

　

　

　

そろそろ私も本当のオーナーチェンジ物件を検討してみようかな？

　

　

　

って考えてます！

　

　

　

だけど、空き家購入よりも厳しい目線にはなりますね。

　

　

　

　

　

オーナーチェンジは一見楽だけど、隠れたリスクもあるのできちんと考えなきゃですね！