客付けと利回り報告@さいたま市戸建て

学級閉鎖(しかも延長中)中の次男、今週ずっと私とともに家にいますどうもひのたんです。

 

 

 

 

今日は客付けした物件のご報告をします\(^^)/

 

 

 

だいぶ前に買ったさいたま市の某駅近戸建てですが、やっとこさ客付けできました。

 

 

 

ちょっと、いやだいぶ?長かったですww

 

実に購入から2年は経ってないくらい?1年強ですよ!!まぁこんな時もあるよねーっていう、誰かの励み?になれば幸いです。臨機応変に!長期目線ですよ。

 

 

 

先に利回りを発表すると、

 

購入費用とリフォーム費用を合わせほぼ実質利回りで出したら、28%くらい。

 

 

 

 

正直もっといくと思ったし、家賃ももう少し取れたんじゃないかと思うんですが家賃があまり取れなかった理由をいくつかあげようかと思います。

 

 

やはり築年数が古すぎたのと、何より駐車場がないのが弱くなった原因かなと思います。

 

 

 

確かに立地はさいたま市ですし、場所的にもいろいろなお店も歩いてすぐで便利だしかなり良いんです。

 

 

 

が!

 

それでも浦和、さいたま新都心、そして大宮、この3地域に比べたらそりゃあ悪いわけで、たとえ駅近であっても、同じさいたま市!で括っては絶対にダメなんだということ。

 

 

 

まあでも、いろいろな要因があっての家賃でありこの利回り結果だと思う。

 

 

とはいえ、それでも私の所有物件で1番高い家賃の物件よりもさすがに高く貸せました。そこはやはりさすがに、さいたま市ですね。

 

 

まあ家賃とか利回りはこのへんで

リフォームについても書いてみます!

 

 

 

 

 

購入した時のブログ(ビフォー)

↓↓↓

https://hinotan.net/archives/5150

 

 

 

 

 

リフォーム内容としてはそこそこで、あくまでも賃貸レベルにしています。

 

 

キッチンも既存のまま

木の溝壁にパテ塗りしてクロスと、ジプトーン天井は塗装(もち3度塗り♡)と、床はCFという。かなり安価なdiy内容です。

 

 

1番頑張った?表層以上にやったdiyは、和室ふた部屋の床を洋室化した部分!

 

 

一階の和室8畳と、4.5畳を床だけフロアタイルにしました。

どちらも天井はパテからのクロス、繊維壁は完全に砂を落としてからクロス直貼り、木部は4.5畳の方だけ汚かったので油性塗装、襖紙は補修してからクロス貼り。

 

 

今考えたら、フロアタイルではなくCFにしてたら3万円くらい安くすんだかも。(シンコール製でサンゲツよりちょい高い)そのくらいタイルはCFよりコスト高いです(⌒-⌒; )

 

結果論ですが、部屋の雰囲気(多分どちらでも変わらない)と借主が床材のレベルまで気にしないであろうということからの個人的主観です。

 

 

 

あとは洗面所

 

 

こちらもクロス貼りとCFのみ

後は、洗濯機給水設置と分電盤を単層二線から三線化へ。

 

 

お風呂は浴槽交換(と給湯器も交換)だけで、あとは天井壁の漆喰部分のみ塗装。

→プロパン業者さんにもいろいろお世話になりました!

 

 

浴室の床さえもやってないw

 

 

恐怖の階段室も玄関から廊下も、繊維壁の砂を全部落として壁紙貼ったのはかなり大変でした!

 

 

廊下も天井はクロス貼り頑張りました!

 

 

二階も一通り、天井塗装に壁クロス、床CF仕上げで。

 

 

まあまあ古臭さは消えたかな?

 

 

トイレも便座交換と、クロスと、床CF仕上げのみ^_^

 

 

 

改めて書いてみたけど、リフォームはけっこうシンプルで絞った内容です。

 

 

 

これが本来の?リフォーム内容なのかもしれない。なんとなく必要なこと(だけに絞って)をやる、シンプルだしいい内容だなとも思います。

 

今回私名義ではないので、リフォーム内容も私の考えでやってないためいつもの私とは違うイメージなんだとも思います。

 

 

 

古民家っぽい仕上がりになりました^_^

 

 

 

あ、今回定期借家契約にしていたのでそれも決まりにくいとか、家賃は取りにくい(かもしれない)要因かも。

 

 

 

 

さぁ、私も熊谷物件仕上げなきゃな〜

 

 

 

 

ひのたん

なっちースクール三期出身@地方高利回りDIY大家ひのたんです。 2019年5月から不動産投資という言葉を知り、スクール経て、同年9月から物件購入して投資を始めました! 勢いと行動力を武器に、9カ月で5物件購入。 現在、団地一戸と戸建て4軒所有中。 まだまだ新米です。

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