オーナーチェンジとは

　

最近、生徒さんからこのような話がありましたという内容を今回ちょっと記事にします。

　

　

　

『物件を探しているが、苦労しそうな物件が多くてオーナーチェンジなら楽だしいいかなと思いました』

　

　

　

苦労しそうな物件のレベルがどの程度かはわからないですが、そこはひとまず置いといて。

　

　

　

〝オーナーチェンジが楽〟

　

　

という点で、ちょっと気になったので。

ひのたんの考えを書こうと思いました。

　

　

　

　

オーナーチェンジは一見楽？ですが、それは本当にしっかりしたオーナーチェンジ物件であり、かつその後も（購入してすぐ退去なんてこともよくある）安定した住まいをする借主がいてこそであるのです。

　

　

まあ、見る目とカケ？運？だとも思います。

　

　

　

あと、本当にしっかりしたオーナーチェンジとは…？

　

　

・保証会社加入済み（できれば収納代行の会社だとなお◎）

・賃貸借契約書がしっかりとしている

・問題がない（住まい方、契約に沿っている）普通の借主（その家族含む）であること

　

　

　

この3つをクリアしていることがどれほど大事か。

　

　

　

保証会社に関しては、加入してればとりあえずは一安心だしわかりやすいからまあよしとして。

　

もし保証会社未加入でも大丈夫なんですが（それだけならまだどうにかなるかも？という意味で）ただ家賃滞納とかバンバンしてたら、論外。

　

　

　

賃貸借契約書…これ、本当にしっかりとしていないとまずいです。

例えば、ペット飼育の借主であるのに頭数増えてもOKだとか、ペット飼育に対してなんのリスクも取ってなかったり。（特約？なにそれ状態）

　

　

あとは問題ありありな借主だったら？

最悪な場合はクレーマーや、近隣トラブル起こすような方だったりもあり得ます。

　

　

　

　

本当にこのあたりのリスクを考えてオーナーチェンジを安易に考えてないか、今一度考えた方がいいです。

　

　

　

　

まあ実際、問題があるからオーナーチェンジで売り逃げよう！というオーナーはいます。というか、投資家が儲かる物件、管理が楽である優良物件、優良入居者の揃った物件を手放すことはないと思っていた方がいいです。

　

　

オーナーチェンジには大抵理由があります

　

　

　

　

でもまあ最終的には取れるリスクは取ればいいし、問題がない化ける？オーナーチェンジも少ないけどあるはあるのですよね。

　

　

その判断って結局は数字。

　

　

　

　

化けるの狙うのはそれなりに経験したり勉強してないと難しいですが、初心者のうちでも物件スペックに合う数字、金額であり取れるリスクならアリだとは思います。

　

　

　

よく見て精査したか…まずこれだ。オーナーチェンジだと途端に考えずに買う人もいるので。

　

　

　

まぁあとは全て運。やはりこれ。。

　

　

　

まぁ当然ながら、中がどうなってるかもわからないのですよね( ；´Д｀)

　

　

　

内見できるならいいのですが、オーナーチェンジで内見って出来ることのがレアケースです。

　

　

　

　

極端な話、自分の自宅の隣近所のオーナーチェンジならかなりかなり！リスク低くはなりますよね（諸々が可視化してるゆえ）

　

　

　

　

ちなみにオーナーチェンジで売りやすい、売る目安が利回り12%だそうです。

　

　

　

　

個人的には12%で売れるのなら、めちゃくちゃ嬉しいです(●´ω｀●)

　

　

　

　

　

話は変わるけど、今物件のクッションフロア選んでるんだけど、今回いろいろ大変すぎて？冒険もチャレンジもできなそう…

　

　

いつものよく使うやつにするか…（；￣ェ￣）