利回りが高くても家賃が格安だと爆死します

　

どうも。正直に不動産投資の現実を語る女、ひのたんです笑。

　

　

さて、前回のブログの別話？続編です。

　

　

家賃が安い物件（購入時安いのも率としては）ほどこれからの時代は厳しくなりやすい

　
という内容を書いてみましたが、

　

　

　

　

ちょっとまあ参考になると思い、またこれってどういうこと？というのもあるので、私のリアル物件で収益をざっくりながらも出してみようと思います。

　

　

　

今保有している物件の中で一番購入金額が安く、かつ家賃が安い物件で。

　

　

まぁ、団地（区分RC）なんですが。

　

団地はまた戸建てとは全然違うんですが、基本的な考え方は同じことではあるので例に出します。この団地が一番圧倒的に収益性悪化⁈という例ではわかりやすいので(^◇^;)

　

　

購入金額は150万円です

　

→仲介手数料当時は消費税も安く8万でした（今年7月からは33万になるのか汗）

　

　

　

ちなみに、当時のリフォームは10万もかかってない仕上がりになりました。

　

　

　

しかし、退去があって今2回転目でつまりは2組目の借主さんが住んでます（一回賃貸借契約更新済み）

　

　

家賃はずーっと変わらず、4.6万円です。

管理費等は込み

　

　

で、私が管理組合に払う必要があるのが管理費と修繕積立金です。

　

管理費は3,500円、修繕積立金が9,500円です。（私が買ってから一回2,000円値上げしましたが、さらに近い将来また値上げされます。100%ではありませんがまず確実）

　

　

　

　

さて、現段階で手残りは3.3万円です。

　

　

33,000円ですよ？

　

　

主婦のパート代ですぐにいくような金額！

　

ああ、悲しい泣。

　

　

　

で、この3.3万円が手残りまんま入るならまだ全然いんだけどね。

　

　

→最初の段階で一回限りの不動産取得税はありましたが、まあこれは計算に入れないでおきましょう。

　

　

　

必ず毎年かかる、固定資産税があります。

　

　

年間29,200円でした、最新の税額で。

月に換算すると2,433円。

　

　

　

あとは、必ず必須経費が火災保険料（地震保険含む）ですね。

　
年間8,472円です。
月に換算すると706円。

　

　

　

これは固定資産税とは違い、年々値上がりしている火災保険も私のこの金額はちょっと昔の契約（5年契約年払い式）だから安いんですよ。

　

　

今からだと…区分でもいくらになっているのか？かなり上がってるとは思います。（ので、厳しめに見て計算した方が良いですね）

　

　

　

ということで、月額経費として3,139円は必ずかかってます。

　

　

　

　

なので、

3.3万円の手残りから3,139円を引いたら…

　

　

　　

　

29,861円

！！！？

　

　

　

　

　

え、まって。

　

　

三万以下って( ；´Д｀)

　

　

　

ば、爆死してます…

　

　

　

　

ざっくりながら経費分まで引いてちゃんと出したの初めてかも。

　

　

　

　

さて、この金額聞いて皆さんはびっくりしますか？

　

　

　

私は自分の物件ながら、びっくりしちゃいました(⌒-⌒; )

　

　

　

この物件は現金買いかつ管理費修繕積立金含めた利回りを出して25%なんですよ。

　

　

　

　

利回りが高く？てもこれでは儲かってます！とはとても言えないです。。。

（単純に安く買ってるから利回りが高いだけの話です）

　

　

　

　

実質実入は、月三万円をちょい欠けですからね…現実を知る。

　

　

　

　

これにトラブルや修繕、ましては入退去なんてあればすぐに三万円は飛ぶし数ヶ月分飛ぶなんてこともあり得る話です。。（リスクもあるということ）

　

　

　

　

　

でも、管理費修繕積立金がある団地だから厳しいのでは⁈

　

　

　

うーん、まあそれはあるんだけど。

　

　

戸建ては管理費修繕積立金がない分手残りは多いです。

　

　

　

　

が！

　

　

火災保険料は区分とは比較にならないほどRCの何倍もします汗。

　

　

多分今からだとこの団地の7〜10倍超えくらいかなと。毎年値上げしてきてるからね。

　

　

　

　

　

戸建てでも家賃4万未満ならこの現状と同じようなことになるんではないでしょうか。（戸建てバージョンもシュミレーションしようかな⁇）

　

　

　

　

それに加えて仲介手数料値上げとプロパンスキームの終了を加味して。

　

　

　

私も改めてしっかりと収益を計算しないといけないと思いました。

　

　

　

　

今回、自分の団地で収益性がどの程度かよくわかりました。

　

　

　

　

こういう物件はどうするべきか、また記事にしようと思います。