低家賃物件の出口について

今日も真面目に考察してみる〜

　

　

前回のブログでは、利回りが高いのに低家賃物件だと爆死することについてなぜそうなるのか？をリアル実例をもとに計算してみました。

　

　

そしたら私もびっくり、それって儲かってるの？意味あるの？ってことで、そんな物件をどうしたらいいのかを今回記事にしてみます！

　

　

https://hinotan.net/archives/7318

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前回のブログぜひ見てください

　

　

　

　

　

さて、団地の実質的な実入が3万円弱でした。

　

　

　

儲かっているとは思えない金額の物件は、どうするべきか？

　

　

　

　

　

　

　

　

結論から言うと、

　

時期を見ての売却を考えています。

　

　

　

　

　

　

今その団地には、2組目（2回転目）の借主さんファミリーが住んでいます。

　

　

どんな世帯かというと、私の物件の中では1番年齢層が高いです。子どもは独立してお孫さんもいるいわゆるシニア世帯。

おそらくですが退去はまだまだというか限りなくなさそう。（一回更新して今3年くらい住んでます）

　

　

　

なので、退去して空き家になってから（出待ち）の売却は先が長過ぎてあまり考えてません。

　

　

　

儲かっていないので、長くずっと持っていても仕方ないかなとも思っています。

　

　

　

まあとはいえ、無理に売らずに持っててもいんだけど、、（いいんか⁇）

　

　

　

　

それとこういうのは基本、退去して空き家になってからの方が高く売れる…！？

　

　

これについては私の自論ですが、

空き家の方が高く売れるのは、あくまでも物件スペックが高めだったり、立地がよかったり、田舎でも築年数が浅めだったり、何かしらの売りやポテンシャルがある物件だと思ってます。

　

　

この物件に関しては、そのあたり期待はできません。ポテンシャル低し。だから退去は早いだろう借主さんではなくてよかったんですけどね。（1組目は一年で退去）

　

　

　

なので、売却するならある意味オーナーチェンジでもありと考えてます。

空き家でもOCでも売却額はあまり変わらない、と踏んでます。

　

　

OCだと安くなってしまうからもったいない‼︎とかをあまり考えなくていいかなと。

　

　

　

ちょっともったいないのは、借主さんが相当良い方という感じε-(´∀｀; )

　

　

一回入居中にお部屋にお邪魔したことがあり、借主さんの職業柄もあり超綺麗にかわいくされて住まわれてました。（大家やってて過去一感動したくらい）

　

　

　

さて問題は、OCでの売却ですが一体いつ売るのか？です。

　

　

購入してから今年9月で5年になります。

→つまり、来年1月には6回正月を迎えて長期譲渡になります。

　

　

　

売却益が出たら税金が安くなる‼︎

このタイミングで、売却を考えてます。

　

　

まあ、引き渡し決済が1月になればいいわけだから今のうちから売却活動を考えてもいいかもしれませんね。

　

　

売却に3〜6ヶ月くらいは最低かかると見て。

　

あっでも別に、無理に安くしてまでは売らなくてもいいので。儲かっていないけど、今黙ってても3万円くらいは毎月稼いではくれてる！という考えでいたら。

　

　

　

売れたらラッキー！くらいで出しておくとか！

　

　

　

　

利回りですが、表面利回りでどのくらいで出したらいいだろうかちょっとまだ調べ尽くせてません。

　

　

　

現状の単純利回りは、実質25%です。

管理費修繕積立金抜いた表面は34%だったかな？

　

　

　

　

さて、どうなる？

　

　

ちょっとわかりませんが、また売却についても動いてみたら記事にしたいと思います。

　

　

　

　

出口に関して私は全物件ともに意識はしていて、それぞれについてなんとなくは考えていますよ^_^

　

　

　

　

　

　

さあ、明日から熊谷物件はいよいよ借主さんが住み始めます。

　

今日契約締結後に電話がありました。

　

かなりきちんとされている方で、若いご夫妻とポメちゃん2匹の入居ということですが長く住んでくれたらいいなと思います。

　

　

ではまた！