ひのたん流！物件選定とこだわりポイントなどいろいろ〜

昨日は、なっちースクール五期のプレセミナーでした！

　

四期生以来、事務局の方とも久しぶりにお会いしました。

　

初めてzoomにての開催でしたが

　

zoomでもやっぱ緊張。。

　

リアルよりはいくらか大丈夫な感じはするけど、人前で話すのはドキドキします。。

　

意外と小心者(^^;;

　

今回もこれから不動産投資を学びたい方、たくさん参加されていました。

　

先輩受講生として自分の実例をお話したり、質問をいただいてお答えしました。

　

少しでも、不動産投資への背中を押せたらいいな(^-^)

　

不動産投資を始めるなら、知識は絶対に大事です！

　

やっぱり失敗したくない。

　

本当に改めて思います。。

　

そんな今日はね、

　

ひのたんの戸建て物件の選定や物件を選ぶ上での見方

　

考え方についてこだわりポイントをいろいろ語ろうと思います。

戸建て編。あ、個人的な考えのまとめです。

　

では！

・土地値、積算は重視しない。

（あくまでも金額で、自分的に激安コスパかどうかで判断）

　

・購入後即転売しても、購入金額より高く売れる自信がある値段で購入

（相場ってないようなものだけど相場あるいは土地値以下など）

　

・実質利回り20%以上。

ただし、実際は地方が多いので25%以上、できれば30%〜が目標。

　

・再建築不可でも構わない。なぜなら再建築しないから！可にこさないけど、それより値段重視。

　

・境界非明示でもその分安ければあり

境界杭があると、後々お隣と紛争を避けれるメリットがあったり。

　

たまに、あるのになぜか一部埋まっていたり（私の深谷一号）とかもよくあります。

　

私はまだ境界非明示の物件購入してませんが、けっこう内見では当たります。

・残置物ありでも、その分指値できればOK！

なぜなら残置はお宝が眠ってることもある。

またはいろんな手法で激安で処理できるなら、手間がかかるだけ。

要は気力次第でどうにかなる。ってまだ残置物物件、買えてないな。

何度か残置物たくさんの物件指値してるけど、まだ縁がないです。　

ちな、ゴミ屋敷内見もしたけど…どうにかなるなと思った。

・車社会の地方の場合、駐車場は絶対。

一台最低。できれば二台。

三台だと評価◎売却時にも有利らしい！

駐車場がない場合、かなり安くないと買わない。

本当に近隣に空きがないと厳しいので物件購入と同時に抑えておく。

　

・全体的に傾いてる物件は買わない。

一部なら値段次第で検討。（傾きやばい物件で具合悪くなったことあり汗）

　

・シロアリはチェック。

シロアリはわからない場合もあるから、もしいたらショックだからできれば業者さんにチェックしてもらう。

（業者さんやっぱシロアリ発見がすごかったの、自分ではなかなかわからなかったのに見つかったことがありました）

まだ購入物件ではシロアリ確認できてません。深谷二号は畳屋さん曰く、畳の下の状況グッドでした。何かのついでに業者さんからこうゆうの聞けると、ラッキー。

　

・雨漏りチェック！

もしあれば業者さんにチェックしてもらいたい！

　

・井戸物件の場合、深井戸の物件は買わない（万一の故障時の費用が高いから）未経験です私。

・トイレの排水が下水ではなく、浄化槽物件の場合…側溝はよくても、浸透式は買わない

（壊れやすい、壊れたら費用が高くつくから）私まだ内見でも未経験です。

浄化槽は下水と違い、メンテナンスや清掃費用がかかります。

　

汲取もメンテナンスというか、バキューム費用かかるけど。さらに汲取の簡易水洗（見た目パッと見、水洗洋式トイレ）だと汲取る頻度が上がる（費用がかかる）というのも、私不動産投資やるまで知らなかったな。

　

って汲取は基本買わないとか、水洗でも和室トイレは△とか書き出したらいろいろあるなぁ〜

汲取から合併浄化槽にする場合には市によっては補助金がけっこう出るんだよね。

対象地域か確認していけそうなら、検討ありですね！

　

私が調べた物件の市は55万くらい補助可能でした。

ちょっと前に汲取物件、ブツ上げしようとしてたから調べたり聞いたりしていたんだけど。

　

勉強になります。

　

お風呂に関してはボロ戸建てでユニットバスはなかなか少ないけど、個人的にはバランス釜のお風呂はかなり微妙。

　

壊れやすい、お金がかかるのでその分安ければ買う。

　

とにかくリフォームにお金のかかるお風呂とトイレは一番見る！

　

これです！

　

部屋はね、正直ボロでもなんとかなる！

　

傾きは面倒だけど…要注意です！！マジ

　

傾きトラウマあり、傾き大嫌い笑笑。

キッチンは万一使えないような場合は交換でも安いし（一式でもブロックなら五万とか）

実際ひのたん、ビバホームで発注して1トントラック無料貸し出しで運びました！

古くてもそのまま使えることも多いし、あまり気にしないです！

　

あと崖の上にある物件は絶対NG

　

擁壁2メートル以上もあまり検討しないです。

　

擁壁2メートルは検討したことあるけど、擁壁自体のチェックが厄介だと思いました。

　

ひのたん的に擁壁云々が面倒なんだよ( ；´Д｀)駐車場ない場合が多いし。。

　

あっ！

大事なのが物件の接道状況である道。

　

公道、私道持ち分あり、私道持ち分なし、但し書き道路、他人の敷地を通る物件もあるし、、通行許可とかもあるんだよね。

　

公道私道持分ありしか経験がなく、私の物件は主に公道ばかりなんだけど。

　

道って大事だけど、地方車社会の場合は…道路付けも客つけに関わってくるからそっちも見ちゃう。

　

→でもいろいろ買いてるけど、安ければ買う。

　

基本安ければなんとかなる…っていうのがひのたん流なので（これもなっちー先生に習ったので）

　

とにかく！！

　

ひのたん流は、安く買うことが一番大事なポイントですm(__)m

　

低俗性がどんどん不動産収入を増やすには、まずは家賃収入を確保するために激安物件を購入すること。

　

とにかく、高利回りで回収することを考えています。

　

手堅くインカムゲインを積む。

　

最速での投下資本回収が目標。

　

つまり利回り。

　

融資が組めない、現金も安心できない現段階では、この手法でブレずにいきます。

　

そのうち時期を見て売却したり、家賃収入から資産が増えていけば…

　

資産性や土地値なども見ながらインカムだけでなく、キャピタルゲインも狙っていきたいなと思っています。

　

先のことはこんな感じ、とふんわりとしてるけど。

　

とにかく今コツコツやる、大事な時です(；´Д`A

　

今年中にもう一軒は買いたいところ！！

　

あ、全然不動産とは全然関係ないんだけど…

最近の私は、『竜の道』というドラマにハマってます。

玉木宏と高橋一生が双子役っていう設定で、どちらも本当にイケメンでイケボすぎてやばい（≧∇≦）

ちなみに高橋一生派です(๑╹ω╹๑ )笑！

ドラマ終わるまで、しばらくキャッキャしてそうだな私。