戸建てなのに管理費修繕積立金有り@メリットデメリット
こんばんは！！
今日はどうしても記事にしたくなったことがあります。
『管理費と修繕積立金のある戸建て』について
たまーーーーにあるんですよね。
え、区分マンションや団地ではなくて？
いいえ、テラスハウスでもなくれっきとした戸建てです。
これね、本当に戸建てとして（プラスだと思う人ももちろんいますが）固定費の徴収はマイナスだなと思いました。
→特に出口を気にする、毎月の収支を気にすると、、何よりなんとなくなんで？戸建てで固定費⁈という精神的な気持ちがね。
不動産投資家にはあまり好まれない感じですよね。何のための戸建ry
たまたま自分の投資物件のためではありませんが、また内見調査にて出会ったので考察とひのたん流の対策？を独り言兼ねて記事にいたします。
場所は、埼玉県内（北部です）のバブル期に宅地造成された町の一帯で、とても綺麗な街並みでした。
それはそれは閑静な住宅街だし、静かで、同じような住宅がたくさん並ぶ…
テレビCMである、新規分譲◯◯◯戸！！みたいな感じの家並みで、第一印象は◎。
こんな場所が住まいならいいな〜と感じる私でした。
バブル期に建てられたせいもあるのか、はわかりませんが
場所を考えたら、広めの4LDKとはいえ（駐車場1〜2台）新築価格は3000万は軽くオーバー（この場所では高い‼︎）という感じだったそうですが…
中古で29年目くらいになると、某市内の中でも場所が悪いのもあり超暴落…。。
さらにその暴落したり、価格が下がりやすい原因は紛れもなく…
戸建てだけど◯△町は全ての戸建て住宅に、それぞれ同じ金額で管理費修繕積立金が発生していること。
その額とはいかに。。
●管理費は月4000円
●修繕積み立て金は2年で2万円（月833円）
→毎月5000円弱の支出ってことです。（超痛い！）
この通称カンツミ代の使い途は、主に合併浄化槽の点検代や清掃代、庭木や街並みの清掃など維持費や修繕費など。
正直言うと、それぞれ自分で維持管理するからそういう固定費ってないのが戸建ての良さだと思っていたので…
なんとも言えないと感じました。
不動産仲介さんもやはり言っていたのは、売却するにもネックにはなると。（説明義務ありますしね）
だから買い叩かれやすいらしく
実際このバブル期の大規模な区画街並み（大手鉄道会社が分譲開発したが、途中でバブルが弾けて予定より戸数が減ったらしい）
だけでなく、比較的に新しい2000年代のちょっと離れた隣の区画でも同じ金額でこのカンツミがありました。
だから、この2000年代後半の築浅でオシャレな有名住宅社が手がけた戸建ても…売却時はあり得ない査定に泣
この管理費たちのせいで、投げ売り価格です。。
13年程度で、新築時は3000万オーバーが信じられない金額になってます。
これはやばい
もしもね、こういった物件を投資に関わらず買わなくてはいけない場合にどうしたらいいか…
一般的な積算や土地値、物件評価がかなりのマイナス評価を受けます。（運もあるし一概には言わなくとも、一般的には）
だから、投資物件だからこそ通常時よりもさらにさらに…
→圧倒的な安さで購入するべし！！！
安く買うしかない…
あり得ないほどに安く買えば、この固定費が5000円を差し引いても、売却時にかなりの指値を食らっても、それよりも安く買ってれば良いんですよね。極論。
不動産投資で運営管理、出口で売却なりする流れとしてまずは一番先は購入、です。
出口での売却時に、びっくり損をしないためにリスクを考えたら何ができて、どうしたらいいのか…
→相場より安く買うこと。
リスクヘッジできなくどうにもならないのは、高く買うことです。
これは投資家でもあり、不動産業者でもある先輩から真面目に言われたことです(^◇^;)
物件には惚れず、数字に惚れろ。
って、先輩大家さんからよく言われますね。同感です。
安く買うために、行動あるのみです(^○^)
そいや2021年、今また不動産のミニバブル期⁈不動産投資バブル⁇
私が小さすぎて知らなかった、あのtheバブルがまたきて欲しい気はします(°▽°)
