市街化区域と市街化調整区域とは…ひのたん流の考えと今後〜

ひのたんも興味大なお話、真面目に語りつつ私の考え方やいろんなパターンを語ります^ ^

永遠のテーマや〜〜

市街化区域と、調整区域の違い…

＊市街化区域…既に市街地を形成している区域と、10年以内に計画的に市街化を進める地域。

＊市街化調整区域…農業・林業・漁業などに従事する方々が暮らしている地域や、その業務を行うために必要な建物以外の建築を抑制し、市街化を抑制するべき地域。

つまり、市街化区域は街を活性化させるために活用される地域で、市街化調整区域はあまり市街地化せず第一次産業に従事する方々とその用途地域を保護するための地域って感じです。はい、抜粋しています。

わかりやすく言うと、

市街化区域は今後も利便性を求めてるから、コンビニなど近くにあったあり便利。

逆に市街化調整区域は、のどかゆえお店が遠かったり、ちょっと不便に感じる地域。

私の持ってる深谷の2物件も、

市街化区域と市街化調整区域なので、同じ市内で比較してみるとわかりやすいです^_^

よく、立地や積算重視で物件を購入する投資家が多いと思うんだけどそういう場合は、基本的に市街化区域一択になると思います。

資産性に特価した買い方です。

市街化区域のメリットが…土地値が高いから、資産性が保たれやすい。利便性が高いので売買価格も維持しやすく、売却益も狙いやすい。

市街化区域のデメリット…人気があって、安くなりにくい

対して

市街化調整区域のデメリットは…土地値がつかない、倍率地域と呼ばれ、売却時に市街化区域ほどの人気はないことが多い。

土地の値段がつかないため、一般的に売却の時に安く査定されやすいのです。

こんな風に土地値という差があります。

ここで大体、

あーそうなんだ、じゃあ調整区域はなしだね。

って思う人、多いかもなんだけど。

あっ一般的によく聞く話ね(^◇^;)

私の周りも、投資家仲間はわりと積算重視や立地重視が多いです。。

それではつまらない。

ここからが、ひのたん流。

市街化調整区域のメリットで、生かすこと。

調整区域のメリットって？

あるのかよって言われそうですが…

たくさんあります！！

まず、

都市計画税がかからない。

→固定資産税が安いです。

土地値、積算命の投資家は狙わない。

→ライバルが少ない。

ゆえに

物件価格が安くなりやすい

指値が効くかも？（私はそこまでこれは実感してないけど）

市街化区域より、同じ金額なら綺麗な物件も多いと感じます。←これ完全に主観。

あとは、やっぱり価値の面

デメリットを心配する人が多いんだけど…

特によくあるのが、

客つけに関して、

不便だから

田舎だから

→賃貸で借りる人が付かないのでは？

これ！

先入観？

確かに、利便性の差は、そこそこ栄えていて便利な駅近や市街化区域に比較したら人気は落ちます。

確かに。それはある。

が、

結局は、住むお客さんが一人見つかればいいのです！

私はそこまでデメリットとは、思いません。

私の埼玉県深谷市にある調整区域、客つけで大人気でした。→深谷二号です。

同じ深谷市内にある立地抜群な深市街化区域の深谷一号よりも、調整区域の物件のが客付けが殺到しました。

だから、立地だけではないんだよね。

ものによる、家賃による、総合的判断による。

私のように、同じ市内でも市街化より、調整区域のが客つけで人気だった。。

こんなことは、よくあると思う。

積算で、市街化区域にしか買わない。

立地重視だから、

調整区域（非線引区域とかもかな）なんてって、避ける人ってけっこう多いけど。

私的には、調整区域ということだけで完全に投資物件から除外するのはもったいないと思います！

調整区域でもいろいろ

物によるし、

絶対的に大事なことさえ、抑えておけば…リスクは少なくできる。

これだけは。。。

その、大事なこととは！？

とにかく

絶対、安く購入すること。←これが絶対条件。

利回りと、出口で絶対的安心を得たいから。

圧倒的コスパ（ひのたん的激安コスパ）で購入してれば、

家賃収益だけじゃない、

売却益も狙えます！（売却益の成功こそ、憧れる）

調整区域、倍率地域だろうと

安ければ、

物件を気に入ってもらえたら、

購入する方は、必ず一定数いるから。

私の深谷二号も調整区域なのに、購入する際もライバルがたくさんいて…なんと業者さん複数がライバル。（よく買えたよね、、私）

現に私は、深谷二号は市街化調整区域（倍率地域）の物件を入居者様から、すでに売却してくれないかというお話をいただいています。

客付け開始時から、入居希望が殺到していたので、本当これは心配していません。

もちろん物件によるけど

先日、ブログにも書いたんだけどね↓

深谷二号の入居者さんから、早くも（早すぎ）売却の打診の相談の話を深く聞いたら…

気に入ったから、綺麗だから、高速インターや郵便局や佐川も近くて立地が良い（調整区域だけど入居者さん的に）から。

高くても売ってほしい、と。

売買金額こそ聞いていませんが、私が購入した金額よりかなり上乗せしていい、なんならいい値！と言われています。

こんなこともあります。

土地値や積算、人口密度だけにこだわってたら幅は狭まります。

気に入ってもらえたら、いい。

そんな物件なら、勝ちなんです。

これが私の習った、なっちー流です。

あっ今は、独特にアレンジ⁇もさせていただきながら導き出した…

これが、ひのたん流。

習いに導き、ブレずに貫く。

独特なひのたん流を、広めたい笑！