内見に同行しました@前編

どうも私です。

　

最近、物件の内見へ付き添いさせていただきました！！

　

これから大家さんを目指す女性です(^^)

　

サポートさせていただいていて、いつも仲良くさせていただいています(^^)

ひっさしぶり！！京急線乗った

　

とある駅で待ち合わせして、

　

Sさんの車で1日内見巡りです！

　

　

車内では内見予定の物件のことや

　

エリアについてもいろいろお話しました^_^

　

内見っていつ行っても、ドキドキします。

　

いろんな意味で笑

　

以前セルフ内見で、ドア開けていきなり想定もしていない動物がお亡くなりになってたりしたから、ちょっと未だに構えてる。

　

さて！さっそく、1軒目に内見へgoto

　

着いた瞬間、一言目が

『外観が綺麗』

　

外壁と屋根まで塗装されてる…この数年に。（いくらかかったのだろう…）

　

　

まずは、外回りからチェックしていきます。

　

外観を遠目からと、近隣の感じをくまなくチェック。

　

お隣もプロパンガスだ！（どこの会社かなぁ〜）

縄張りが気になるぞ

　

外構をきちんとチェックして

→いろんなところ計測します！！

　

特に駐車場スペースは大事！！

　

そして中へ…

内装も隅々まで見ては、畳も上げたり。

　

基本的な天井、壁、床チェック

この雨漏りは、跡でした。

→修繕済みとのこと^_^

　

ドア、襖とサッシ〜なども全て確認

　

あ、

害虫痕発見した。

　

ネズミさん、いましたね？

　

　

一応写真に…保存( ；∀；)

　

全部分、チェック。

　

特に気になるのは、水回り！！

お風呂とトイレは特に要チェック

　

水洗でも和式だと、洋式にリフォームするだけで10万以上は最低かかります。

　

洋式だと便器さえ通常通り使えれば、ウォシュレット便座交換のみでも◯です。

　

マイ水平器…

Sさんに、私の内見チェックポイントなどをいろいろ動画などでも記録していただきました。

　

私の写真撮影枚数も、尋常じゃありません。。笑笑

　

あらゆる箇所を見逃したくない一心。

　

今回内見に同行させていただきましたが

　

せっかくたくさん見たので、それで終わりではなく…

　

全部屋、オール部分

　

リフォームやdiyのアドバイスをさせていただきます。

　

ひのたん流を交えながら、Sさんに合わせたやり方をお伝えしました！

　

これでこの物件が、業者さんとdiyした場合などでだいたいリフォーム費用がいくらかかるか…

　

だいたいの総額がわかり、希望購入費の計算できる。

　

リフォーム費を引いて

　

→いくらで買付を入れるか決める！！

　

だから、まずは…

①目標利回りを決める

②取れる想定家賃をやや厳し目に設定

③想定リフォーム費用を出したら

④物件価格（指値額）が決まる。

　

○利回り15%希望だと

年間想定家賃78万（月6.5万）÷総額450万=15.9%

家賃を厳し目に見ても、購入価格（リフォーム込み）はさほど変わらない。

年間想定家賃72万（月6万）÷総額460万=15.6%

　

○利回り20%希望だと

年間想定家賃78万÷総額380万=20.5%

家賃厳し目では…

年間想定家賃72万÷総額350万=20.5%

　

利回り5%の差は購入価格に差がけっこう出ますね。

だけど、利回りが全てではないです(^^)

　

　

あっ一軒目の物件の仲介業者さんが、リフォームの見積もり書をくれました。

　

　

なんと、その額400万超え！！

　

　

　

どっひゃーー

　

築古戸建てでは、わりと綺麗な方の物件でこの金額って…

　

ただ、びっくりです（；￣ェ￣）

　

　

リフォームに420万だと…あれ？

　

ひのたんの深谷1号200万

深谷2号220万…

　

物件2軒買えちゃう（；゜０゜）

　

やはりリフォームをどうやっていかに安く、できるかが大事ですね。

　

築古の要リフォーム物件では、一番大事かもしれません。

　

都内なら別ですが、家賃があまり取れないエリアでフルリフォームでピカピカにする必要はないです。

　

うまくリフォームするのが大事。

　

物件それぞれで違う戸建ては、立地や築年や状態考慮して、臨機応変にリフォーム費用をどう考えるのがベター(^^)

　

後編に続く〜

書ききれない笑