浄化槽物件の客付け
どうも私です！
今日は、浄化槽物件の客付けについて。
不動産投資って、客付けや運営管理こそめっちゃ大事じゃない？って思っています。
不動産って買うのが大変！リフォームが大変！ももちろんあるんだけど、このあたりって比較して基本的には安ければどうにかなるって単純な答えが多いんだけど、客付けや運営管理って物件差やエリア差、仲介の差がありすぎて購入やリフォームより複雑で個体差からも奥が深いなって思ってました。
最近アカデミーの生徒さんから、浄化槽物件について客付けはどうしたらいいのか？ってご相談がありました。
これも、これまで皆さんが下水の家に住んでいたらそもそも浄化槽って何？って感じですよね(⌒-⌒; )
私も浄化槽の存在すら知らなかったもん(^^;;
詳細は省きますが、
浄化槽（じょうかそう）とは、水洗式便所と連結して屎尿（糞及び尿）及び雑排水（生活に伴い発生する汚水 = 生活排水）を処理し、公共下水道以外に放流するための設備又は施設のこと。根拠法は浄化槽法である。→Wikipediaから
ざっくり言って、見た目や使用感は下水とほぼ変わらないし！ぼっとん便所じゃないし！とにかく水洗トイレだから安心して！
なんですが、説明やらがあって客付けにはやや厄介なんですよ。
浄化槽なので、下水道料金はかかりません。（下水使っていませんので）
→水道料金の明細には、上水道の料金のみになります。
水道料金だけで見ると、下水道代がない分安くなります。
ただし、浄化槽にかかる料金は水道料金ではなくて別で発生します。
どんな費用？
・点検が年間4回必要なのでその点検費用
・定期的な汲取費用（頻度等は浄化槽自体によるので物件ごとにバラバラですが多くて年一回目安）
定期的に必ずかかるのはそんな感じ！
ただし、まず何人槽とか物件の浄化槽自体を把握する必要があります。
売主さんに聞くのが1番ですが、それが難しい場合は物件エリアの浄化槽業者に片っ端から電話してうちの物件がお世話になってないかの履歴を調査…
からの、今後引き続きお世話になる浄化槽業者の選定。（これを客付けまでに済ましておく）
浄化槽業者は、エリアによっては縛りなどがあるので自分で選べるかはエリア次第です。
また、点検費用と汲取費用ですが
点検がだいたい×4回で、だいたい一万円くらいのところが多いです。（エリア差あり）
汲取費用は、1万円から5万円くらいまで。これは大きさと頻度によるから、頻繁に汲取する方が安いです。（エリア差もかなりあり）
年間にすると、平均してだいたい2万円ちょっとはするかな〜
私のとある物件の浄化槽費用は…
・点検1回2310円×4 年間税込9240円
・汲取は年一回で、税込11000円（点検も汲取業者を使えば1割サービスされてこの額）
合計年間20240円なり。
うん、これは比較的良心的な価格な方かな。
管理費として、二千円もらえばペイできるイメージです。
で、この維持管理使用料は誰が負担するのか？
これはね、大家歴15年の先輩と、九州地方の不動産業者さんと話していたのですが…
大家がやった方が揉めないで問題がおきずに済むという意見でした。
→浄化槽管理費として二千円もらえばよし！
実際だいたいの物件はそうしてますが、浄化槽費用をもらわず入居者に任せている物件もあります。
これちょっとリスクあるよねって話には出たんですが、私もチャレンジ物件はありますね(^◇^;)
これ、問題が起きずに入居者さんを信じてるってことですが…もし問題が起きたら、ブログに書こうと思います。。（頼むから問題起きないで）
まあできれば、オーナーが手配した方が安心なのは間違いないです。
浄化槽物件…けっこうやることは増えるので、この辺りは客付けや運営管理でもコンサルの必要性を感じました。
私自身も、一軒のみではサンプル少なすぎて比較できないしあまり自信なかったですがかなりの浄化槽件数を見てきたので今は浄化槽についてはけっこう自信つきました！！
トイレはひのたんに任せろ（╹◡╹）♡
