契約不適合責任について

真面目なブログ〜

　

　

今日は契約不適合責任（昔の名称は瑕疵担保責任）について。

　

　

　

契約不適合責任とは、売買契約において売主が負う保証責任のことです。

　

　

→昔は瑕疵担保責任と言い、物件に隠れた瑕疵があった場合に責任を追及できます。

故意に建物や設備の欠陥を隠されてた場合とか。

　

　

　

不動産売買では一般売主だと、契約不適合責任を免責にする特約を結ぶことができます。

　

　

ただし、業者が売主の物件（不動産業者、宅建業者）だと、2年間は契約不適合責任を免責にはできません。

　

　

　

購入後に物件に隠れた瑕疵があった場合、売主が一般の売主だと免責特約になっていたら瑕疵があっても特約上は責任追求は難しいです。（たとえ免責でも例外はあるけどね）

　

　

しかし、不動産業者なら購入後に瑕疵があれば瑕疵担保責任を負ってくれるのか？

　

　

　

私たちみたいな金額帯の古い投資物件の場合、物件に瑕疵…まぁよくあるんですよね（ ; ; ）

　

　

　

不動産業者なら、瑕疵担保責任免責にできない？！

　

瑕疵といえば、代表的なのがこちら。

・傾きがあった！

・シロアリがいた！

・雨漏りしていた！

など。。

　

　

　

売主（不動産業者）に請求できるのか？については…
 
 

本来瑕疵があれば、売買から2年間は責任を負ってもらえます。（宅建業法で決まってる）

　

　

　

　

　

　

しかし…！

　

　

あくまでもそれは、重説および契約書の内容によりますよ？！

　

　

　

　

どういうことか？というと、

　

　

　

本物件は雨漏りあります、シロアリいます、傾いています。建物は大規模修繕を要します、現状住めません。

　

　

などと、契約書に記載してあるとします。

（この三大瑕疵が本当にあるかどうかはさておき、記載があるとして）

　

　

　

　

これだと、いくら売主が宅建業者かつ不動産会社であっても契約不適合責任は取ってもらえません。

　

　

　

え、なんで⁈

　

　

だってもし本当に雨漏りしてたりシロアリいたり傾いてたとして。

　

業者なんだから‼︎

って、なりますか？

　

　

　

これ、どういうロジックかというと。

何も難しいことはなく、書いてある通り

　

『本物件は大規模修繕を要し、住める状態ではありません』

　

→それでもこの状態で買いますか？

　

　

　

　

と、わざわざ記載して重要事項説明してくれてるわけで。

　

　

それを了承して、自ら選んで買ってますよね？

　

　

　

事前に書いてあり重要事項説明を受けている時点で、責任追及は不可能です。

　

→なので、売主が宅建業者でも契約不適合責任免責とできる。

　

　

　

考えたら当たり前なんですが、まずは瑕疵があった場合どうなのか、売主業者さんに責任取ってもらえるかどうかは重説・契約書を見てみるといいですね！

　

　

まともな不動産屋さんなら説明してますし、記載しています。

　

　

　

逆にどんな場合に契約不適合責任追及できるかは、まずは普通に2年間不適合責任ありとなっている場合はもちろんです。

　

　

　

契約書や重要事項説明にも、瑕疵の記載や説明がなかった場合。

　

　

たとえば、傾きがあるのに傾きありません！などと言われていれば…

　

　

これは、責任追及できますよ。

　

　

あとは、付帯設備表にトイレが使えると記載してあったのにトイレが壊れてて交換しなきゃいけないレベルだとか。

　

　

説明や記載もなかった、問題ないと聞いたのに大問題があった！！とか、あからさまな状況なら責任は負ってもらえますね。

　

　

　

しかし、何度も言いますが…

　

まともな、普通の売主不動産屋さんは契約不適合に関してしっかりと考えてますよ。

　

　

仮にもし裁判になったとしても、まず正当に認められる内容かつ勝てるようにしてます。

　

→少なくとも私の知ってる不動産屋さんは。

　

　

　

ちなみにこの記事については、不動産屋さん監修のもと書いています。

　

　

　

　

まずは契約不適合責任について、どのような扱いかどうかしっかりと勉強して理解しといた方がいいです！

　

　

　

責任追及ができる場合は、業者から不具合や瑕疵がないなどと言われていた場合ですからね！不具合や瑕疵を事前に了承して自ら買ってたら自業自得なのです。

　

　

　

　

とはいえ、個人的に思うことですが…

　

初めて個人で投資物件を購入する初心者投資家であるとかなり守られる立場なので…

　

瑕疵担保責任追及しやすいんですよね。

もちろん契約書重説しっかりしてれば大丈夫ですが。（上にあげたまともな業者さんの重説内容であれば）

　

　

　

一見投資家観点からは一軒目って守られがちでメリットみたいに言ってますが、逆に言えば売主側からは避けたくなる買主かもしれません。

　

　

　

　

何度も不動産投資物件を売買していたら、たとえ宅建を持っていなくとも、たとえ法人ではない個人でも、（セミ）プロですよね？

　

と、扱われる可能性は高くなります。

　

　

　

そもそもですが、新築やそれなりの金額がする築浅物件、業者再販リノベーション物件などは契約不適合責任ありとなってることが通常です。

　

　

期間は新築か、や物件次第で変わります。

　

　

　

私の購入物件でも、実は瑕疵担保責任半年間あった物件あるんですよ(￣▽￣)

　

私の中で1番若い物件だし、この物件で瑕疵はない…でしょうね！！みたいな物件だったので。しかも売主さんは一般の相続された若い方。

　

　

仲介さんも瑕疵は出ない自信あったと思う！笑

（私も今なら瑕疵出ないだろうなとわかるもんな）

　

　

　

まとめると、なんだかんだ契約不適合責任がつくか否かは物件次第が大きいですし、契約書重説内容がどうなってるかはよく確認してリスクを考えた方がいいですね。